Os Juizados Especiais aceitam ações no valor de até 20 salários mínimos, sem advogado, hoje R$ 18.740,00, ou 40 salários mínimos, com advogado, o que corresponde a atuais R$ 37.480,00. Suficiente, na maioria dos casos, para ações de cobrança de aluguéis em atraso.
É a Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, nº 8.245/91, que determina:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Você pode cobrar os aluguéis atrasados (e luz, água, condomínio), mas não entrar com uma ação de despejo. Ação especial, somente é aceita no juízo cível comum, com a assistência de um advogado e o pagamento das custas.
Existem poucas exceções previstas na Lei 8.245/91 e a mais interessante é a do despejo para uso próprio, apenas possível em hipóteses de locação por prazo indeterminado (a exemplo o contrato que se prorrogou além do avençado). Uso próprio se traduz no uso do próprio locador, filhos, netos, pais: somente parentes na linha reta, o que exclui irmãos, tios e sobrinhos.
O locador pode pretender a retomada do imóvel para nele residir ou usá-lo como sede de empreendimento comercial, por exemplo, desde que o proveito auferido do uso da coisa seja sempre pessoal.
O detalhe importante é que despejo para uso próprio é coisa séria:
A necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
O retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. Isso porque a retomada, com fundamento no uso próprio ou de seus familiares, só alcança o senhor da coisa, aquele que detém o domínio sobre o imóvel.
É uma exigência legal, requisito do despejo, que pode ser dispensado, conforme a jurisprudência, no caso de imóveis de baixo valor, em que é a lei desobriga o registro do título no cartório de registro de imóveis.
Se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
A despeito de não se poder pedir o despejo comum, nos juizados especiais (o locador quer que o locatário saia porque está inadimplente), nada obsta que as partes estabeleçam a obrigação de fazer (que o inquilino desocupe o imóvel de coisas e pessoas, até um dia determinado) sob pena de multa e os termos façam parte de um acordo.
Outro recurso interessante e também gratuito são os centros de conciliação disponibilizados pelos tribunais de justiça, em que as partes podem entabular os mesmos acordos.
Se há um acordo, deve, é claro, ser estipulada multa pelo descumprimento. E se está difícil para o inquilino pagar, do jeito que as coisas estão, o locador pode, é claro, parcelar o valor devido: terá seu imóvel liberado e a expectativa de receber os valores atrasados, ainda que parceladamente, sob pena de multa; o locatário, por sua vez, se não pagar, pode ter seu nome inscrito no cadastro dos maus pagadores.
Observo que, em um caso e em outro (centros de conciliação e juizado) o acordo é homologado pelo juízo, tendo valor de título executivo judicial (o mesmo que uma sentença).
Se o locatário não pagar ou não desocupar o imóvel, pode ter seu nome inscrito no cadastro dos maus pagadores.
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