O que fazer?
Quando é possível o auxílio do Juizado Especial?
Existem situações que soam esdrúxulas, mas são, todas, reais.
1. Aluguei uma casa no mesmo terreno em que moro. A inquilina faz muito barulho, o que me incomoda. Já pedi, por diversas vezes, que não se excedesse, inutilmente. Pedi a casa. Ela, entretanto, se recusa a...
sair. O que faço?
O excesso de barulho (som alto, gritos, crianças chorando, latidos de cães, etc.) não são motivo para a quebra do contrato de locação.
A locação residencial é regida pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Nela, as possibilidades de rescisão contratual estão expressas. Qualquer cláusula que limite o direito de uso e gozo do inquilino será nula se ultrapassar a razoabilidade.
O excesso de ruído ser fundamento para uma reclamação à Prefeitura (Programa Psiu) ou uma ação cível, para o cumprimento da obrigação de não fazer, inclusive com a cominação de multa pelo descumprimento. O problema está em se provar que o barulho (que neste caso pertence ao direito de vizinhança e não ao do inquilinato) não é casual (como quando reformamos uma casa, dentro dos horários razoáveis, comemoramos um aniversário ou a vitória do time de futebol).
2. Tenho seis casinhas em um terreno, que alugo para renda. Ocorre que uma das inquilinas levou o amante dela para morar na casa, o que tem causado constrangimentos aos outros moradores, isto porque não é o primeiro homem com quem ela mora.
Quando se aluga um imóvel, o inquilino tem o direito de uso e gozo do imóvel. Apenas por argumentar, perguntei ao locador: "Caso o sogro da inquilina morresse, ela poderia levar a sogra para morar com ela?" A resposta foi positiva. "E se ela engravidasse?" Ele "acolheria" a criança. "Se ela casasse?" Seria diferente. O fato é que a inquilina é considerada imoral, porque morou com um rapaz. Não deu certo e, agora, levou outra pessoa para viver consigo, cometendo o "ultraje" de dar a este novo convivente a chave da casa em que mora.
Tentei fazê-lo enxergar que a postura adotada é preconceituosa, pois ainda que ela levasse uma eventual "namorada" ele não poderia opor a opção sexual dela como quebra de contrato.
As hipóteses de quebra de contrato estão previstas na Lei do Inquilinato e não abarcam tal hipótese.
3. Sobre a entrega das chaves e a garantia em dinheiro (caução em dinheiro). Termos.
Ontem atendi um rapaz que renovara o contrato de locação do imóvel onde residia pelo período de doze meses. Deixara um depósito no valor de três meses (comprovados por recibo). Convencionaram verbalmente que, a qualquer momento, poderia ele entregar o imóvel, sem o pagamento de multa e sem a exigência de aviso prévio. A casa apresentava infiltrações que acabaram por destruir um guarda-roupas de sua propriedade. Passados seis meses, entregou as chaves do imóvel, porque a proprietária pretextou o reparo necessário. Hoje, ele procurou a assistência do Juizado porque a proprietária não lhe permite entrar na casa e afirma que não devolverá o valor depositado.Como o contrato não estipulara multa pelo rompimento, entendeu ele que a multa não existia. Este caso é especial porque aborda várias questões:
3.1. Multa pelo rompimento do contrato. Ausência de cláusulas no contrato de locação. Ausência de testemunhas.
O contrato assinado não prevê a dispensa da multa, no caso de rescisão, conforme alegado. Se o contrato não prevê diferente da lei - em sendo a cláusula não abusiva - e não há testemunhas do fato, não há como provar o convencionado.
Tanto o rapaz como muitos dos que nos procuram alegam que assinaram "na inocência", "sem maldade", "porque agiam de boa-fé". Não existe isso. Se mesmo entre pessoas mais íntimas corre-se o risco de "ser passado para trás", o que se poderá dizer do convencionado verbalmente com estranhos, a quem não mais veremos?
Portanto, vale o contratado por escrito ou, na sua ausência, o que dispuser a lei.
Se o contrato não prevê multa, vale a letra da lei. Como a lei não aponta valores, mas "multa pactuada" ou a "judicialmente estipulada", deve-se seguir o que convenciona o mercado, que é de três meses de locação, proporcionalmente ao que faltar para o cumprimento do contrato.
Assim, como o contrato apreciado não dispõe sobre a multa (não há convenção) deve ser paga a multa proporcional ao período que falta para terminar o contrato (o termo final).
Quando renovou o contrato, depositou o equivalente a três meses de locação, "para serem descontados nos três últimos aluguéis". Isso é incoerente, apesar de prática indiscriminada entre os locadores de moradias de baixo custo. A lei prevê o prazo de trinta dias para que se avise: se o locatário, que vai sair; se o locador, que vai retomar o imóvel (neste caso, somente a partir de trinta dias para o término do contrato escrito).
Como seria possível compensar três meses em um?
O depósito, segundo a Lei nº 8.245 (§ 2º do Art. 38) determina que o depósito em dinheiro (ou caução em dinheiro), que não poderá ser maior do que três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do inquilino todas as vantagens dela decorrentes (juros e correção monetária). Entretanto, também é prática corrente - como o é neste caso - utilizar-se o locador o valor entregue, a pretexto de descontá-lo nos três últimos meses ou servir-se dele para eventuais reparos no imóvel (existem contratos assim escritos, a despeito de sua visível ilegalidade).
Entregues as chaves, tem o inquilino o direito a reaver o valor depositado, acrescido dos juros e correção monetária.
Há testemunhas?
Minha noiva. Noiva não é testemunha. Nem pai, mãe, filho, amigo íntimo, compadre ou quem lhe frequentar a casa regularmente.
Não há um recibo da entrega das chaves. Portanto, a locadora pode exigir o pagamento do aluguel em curso (o que poderia, de toda forma, vez que a lei exige o aviso antecipado de, no mínimo, trinta dias) e de todos aqueles que se vencerem, até que se prove que o contrato foi encerrado.
Na oportunidade, tudo poderia ter sido resolvido com facilidade. Expliquei e deixo aqui um modelo para a entrega das chaves, dinheiro ou qualquer outra coisa.
E se quem recebe o valor ou bem se recusa a assinar o recibo?
"Inocência" pode ser traduzida por inabilidade. Não é sinônimo de "eu sou bonzinho" e "o outro é ruim". Porque não agiu com cautela, deve o inquilino o aluguel do imóvel até o termo comprovado da entrega das chaves, mais um mês de aluguel relativo ao aviso. Deve, ainda, a multa correspondente ao período faltante. Tudo isso pode ser descontado daquilo que ele tem a haver relativamente ao depósito para garantia, mais juros e correção monetária.
Todavia, esta situação aflitiva poderia ter sido evitada se, antes, tivesse ele procurado se informar adequadamente.
4. A verdade que importa é aquela que se consegue provar nos autos e não a que realmente aconteceu.
Depois de conhecer o caso, peço ao cliente que se sente ao meu lado, amplio a imagem do computador, deixo-o à vontade. Em seguida, que narre o ocorrido, na ordem em que os fatos aconteceram, não se preocupando com como vai contar o acontecido. Enquanto fala, faço perguntas e traduzo a narração para um vocabulário mais enxuto e técnico, limitando-me, apenas, às questões pertinentes.
Certa feita, nos procurara uma mulher com determinada questão a ser apreciada em Juízo. Não me recordo o que pleiteava. O marcante do caso foi que, à determinada altura, ela exclamava: "Estou passada!"
Isso porque tanto ela não possuía qualquer prova do alegado como não se poderia valer do benefício da hipossuficiência, como ocorre no caso das relações de consumo, protegidas pelo Código de Defesa do Consumidor, vez que tanto a Autora como a Ré eram pessoas físicas.
A partir de então, valho-me de um exemplo que lhe dei, para que seja mais facilmente compreendida a justiça quando não existem provas a justificar o pedido feito em Juízo.
Suponhamos que você não se dê bem com sua vizinha. Ela, a certa altura, precisa de dinheiro e ajuíza uma ação, pleiteando R$ 8.000,00, que você supostamente lhe deve. Ou porque ela tem facilidade para mentir ou porque é parecida com a filha ou a mãe do juiz, seja por qual motivo for, ela ganha a ação, sem ter em mãos qualquer prova do alegado - porque era, na verdade, uma mentira. Seria justo?
Pois bem: o juiz não pode julgar a favor ou contra alguém simplesmente "porque vai com a cara" de Fulano; porque simpatiza; porque Sicrana é melhor atriz. Deve ele se embasar nas provas dos autos, ainda que circunstanciais (como as testemunhas idôneas). Isso não o impede - antes esse é um seu dever - de procurar os meios de conhecer a verdade. Mas se a verdade não é trazida a ele - assim também buscada por ele - e juntada aos autos, por melhor que seja essa verdade, não garantirá o direito daquele que pleiteia um direito.
No Juizado Especial Cível (Juizado de Pequenas Causas) não há perícia. Não existe a fase de conhecimento como nos moldes do procedimento ordinário ou dos ritos da Justiça Comum.
Portanto, o juiz está limitado às provas trazidas aos autos até a data da audiência de instrução e julgamento.
E isso é justiça.
5. O que fazer quando o locador se recusa a receber o aluguel?
É possível depositar o valor da locação extrajudicialmente, conforme dispõe o artigo 890 do Código de Processo Civil.
O depósito deve ser feito em estabelecimento bancário no lugar do pagamento, em conta com correção monetária. O credor será citado pelo banco, para que no prazo de dez dias manifeste, por escrito, a sua recusa.
Se não houver recusa, o depósito valerá como quitação do valor devido.
Para que se faça o depósito, deve-se ter em mãos o nome, CPF e endereço de quem deva receber o dinheiro (o locatário). O pagamento deve ser devidamente identificado (p/ex.: aluguel relativo ao mês de janeiro de 2012, com vencimento em 05/02/2012, relativo ao imóvel situado na Rua da Alegria, 312, bairro do Paraíso.
Se em atraso, deve incluir a multa e encargos convencionados, que devem ser também identificados.
Em caso de recusa escrita, o locatário terá a opção, então, de ajuizar uma ação de consignação em pagamento. Para tanto, é necessário que contrate um advogado particular ou se utilize dos serviços disponibilizados pela Defensoria Pública (não é possível ajuizar a ação de consignação no Juizado).
- Posso limitar a quantidade de pessoas que devem morar no imóvel?
- Visitas de pessoas estranhas
- Moro há vinte anos no imóvel e a proprietária pediu a casa, com o prazo de trinta dias para desocupá-lo. É um absurdo, vez que eu deveria ter um prazo maior do que aquele que alugou por dois ou três anos.
- Não tenho contrato assinado
- Quais as opções que tenho para tirar uma inquilina com quem briguei?
- A casa foi vendida e o novo proprietário pediu a casa
- Deixei de reajustar o contrato de locação por três anos, porque o inquilino passava por dificuldades. Posso, agora que ele se reergueu, corrigir todo o período?
- Qual a diferença entre locar o imóvel por doze ou trinta meses?
- O contrato de locação (por escrito) está vigente. Posso tomar o imóvel?
- O contrato de locação (por escrito) está vigente. Posso entregar o imóvel?
- Pago o aluguel e não o condomínio. O proprietário pode tomar o imóvel?
- Aluguei uma casa há muitos anos, entre várias construídas em um terreno. Descobri que o locador não é proprietário e que ele entrou, agora, com uma ação de usucapião da área. Eu posso impedir que ele tenha êxito na ação e pedir o reconhecimento da usucapião da casa onde moro?
- Quais as garantias possíveis em um contrato de locação?
- Depósito de três meses para ser descontado das três últimos pagamentos. Incoerência. A lei impõe o prazo de 30 dias (que pode - repito: pode - ser ampliado).
- Sobre a multa contratual.
- Não é justo! Estou passada! Sobre provas.
- Como se calcula a multa proporcional pelo rompimento do contrato
8 comentários:
Tenho uma casa alugada com contrato de 12 meses que não foi registrado no cartório. No sexto mês de contrato, decidi encerrá-lo porque me casei e preciso da casa. Falei com inquilino para desocupar a casa, concedi-lhe o 7° mês como adiantamento da fiança para que daí e diante ele desocupasse a casa. O problema é que já faz três meses, incluindo o da fiança que ele não desocupa a casa e nem paga o aluguel, sem contar que ele também não tem previsão para sair. Nesse caso, eu já posso entrar no Juizado de Pequenas Causas e exigir que ele pague os três meses de aluguel e cumpra o contrato ou desocupe a casa imediatamento através de ordem judicial de despejo?? Desde já, agradeço caso obtenha uma resposta. Anderson Loureiro - Recife/PE (e-mail: andersonloureiro@hotmail.com
Olá, Anderson, boa noite!
Você pode pedir o pagamento dos aluguéis atrasados no Juizado Especial, desde que o pedido não ultrapasse o teto (20 salários mínimos, sem advogado; 40 salários mínimos, com a assistência de advogado).
Pode, também, requerer a desocupação do imóvel, para uso próprio, desde que nem você nem sua esposa tenham outro imóvel (Art. 47, inciso III, da Lei do Inquilinato - nº 8.245/91).
Um grande abraço e boa sorte. Quando precisar, escreva. Estarei à disposição.
Boa tarde Maria!
Eu aluguei uma casa assobradada em dezembro, toda pintada aparentemente sem nenhum problema.
Em janeiro, com o começo das chuvas fortes começaram problemas de goteira no andar de cima.
Mandaram senhores que são pedreiros de certa idade e trabalham sozinhos para verificar o problema, e eles simplesmente davam uma tapeada e diziam que não iria mais ocorrer.
Em março ocorreu uma chuva bem forte e detonou um dos 2 quartos fora o corredor da escada.
Literalmente o teto ficou pingando muita agua por 3 dias, tive prejuízos de colchão, guarda roupas e roupas.
Foi quando resolvi subir no telhado com um dos pedreiros para ver o que estava ocorrendo.
Me alugaram uma casa com o telhado cheio de remendos. Vários pedaços de telhas quebradas onde deveriam ter telhas inteiras, calhas de escoamento sem grade de proteção para evitar que objetos entrem e bloqueiem o fluxo da água.
Depois de muitos e-mails e fotos consegui que a locatária contratasse uma empresa que eu fui atrás e realizasse a reforma do telhado devidamente.
Porem tudo foi muito difícil, demorado e isso acabou agravando as coisas.
Fiquei praticamente um mês sem poder utilizar o quarto, perdi vários dias de trabalho para acompanhar o serviço da empresa na residência, tive que viver no meio da reforma com pó de massa corrida lixada por todos os lados, entulhos e etc. com minha esposa e filho.
Por fim a reforma do telhado ficou aparentemente ok, assim como a pintura, porem outros detalhes causados pelo estrago das goteiras eu não consegui chegar a um acordo.
Um exemplo é a luz do quarto, que antes era um ventilador que funcionava e após as goteiras entrou em curto circuito e parou de funcionar, tanto a luz quanto o ventilador.
A proprietária se recusou a fazer qualquer tipo de reparo, e graças a boa vontade da empresa o ventilador foi removido e foi colocada uma lâmpada no lugar, porem a lâmpada está pendurada pelos fios de eletricidade e o buraco no teto onde entrava o ventilador está aberto.
A proprietária se recusa a pagar qualquer tipo de indenização pelo ocorrido, diz que é culpa da chuva forte, que ela não tem culpa de nada, em nenhum momento sabia de problema no telhado nem se negou a repara-lo.
Se propôs a pagar somente o colchão com a condição que antes eu apresentasse nota da compra do novo colchão e nota de doação do colchão estragado para o exercito da salvação, mesmo eu avisando para ela que não tenho dinheiro para comprar um novo e esperar ela descontar do aluguel. Inclusive falou que se eu não estiver de acordo para eu ir procurar meus direitos entrando com uma ação.
Nesse caso como devo proceder? Entro com uma ação no pequenas causas para indenização por danos matérias e morais?
Boa tarde Augusto Cesar!
Se existe um problema grave no imóvel (telhado, estrutura, infiltração), cabe ao locatário informar o locador, para que este repare o defeito. Foi o que aconteceu.
Segundo a lei, a proprietária agiu corretamente, uma vez que corrigiu o vício que inquinava o imóvel. O dano demonstrado foi o prejuízo do colchão, que ela se prontifica a pagar, desde que comprove o desembolso.
Seria possível ajuizar a ação. No entanto, os danos devem ser provados. Se ficou impossibilitado de utilizar o aposento, deve o fato ser provado com testemunhas (não é possível o testemunho de parentes ou amigos, que poderão ser ouvidos, não obstante, como mero informantes – porque têm interesse no resultado da causa). Qual o percentual que ocupa o quarto em relação ao restante do imóvel, para eventual abatimento do aluguel desse mês?
Se faltou no trabalho, pode demonstrar o fato com o desconto dos dias, no holerite.
A proprietária alegará, por evidente, “que é culpa da chuva forte, que ela não tem culpa de nada, em nenhum momento sabia de problema no telhado nem se negou a repara-lo”, o que pode ser verdade, e é, até prova em contrário.
No Juizado Especial é preciso comprovar os danos e quantificá-los, pois a sentença é líquida e certa. A princípio, ela cumpriu com a obrigação que lhe cabia: reparar o problema. Eventuais prejuízos causados devem ser comprovados, para que obtenha êxito, caso contrário, apenas guardará expectativas não correspondidas.
Um grande abraço e boa sorte. Não hesite em novamente escrever, se precisar ou tiver mais informações, ok?
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Esteja à vontade para perguntar, comentar ou criticar.
Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.
Boa noite Maria!
Estou entregando o apto que aluguei no próximo mês e estou com dúvidas quanto ao pagamento do caução, que realizei quando assinei o contrato no valor de 3 aluguéis.
Fiz um contrato de 30 meses, cumpri 20 deles e agora pretendo sair. Na cláusula da multa por infração contratual diz exatamente o seguinte:
6.1 Caso o locatário descumpra as cláusulas ou condições estabelecidas no presente, será aplicada multa por infração contratual no valor equivalente a três vezes o valor do aluguel vigente na época da infração.
Pergunto? Nesse caso ao entregar o imóvel todo o valor que dei de depósito ficará com eles mesmo tendo cumprido 20 meses do contrato? Poderia recorrer a lei do inquilinato que diz que a multa deve ser proporcional mesmo com o que está escrito no contrato? Posso mover uma ação no juizado especial para reaver o valor absurdo cobrado?
Agradeço a sua ajuda.
Olá, Diogo, boa noite!
A multa prevista é, em parte, ilegal. Isso porque a Lei do Inquilinado prevê o pagamento PROPORCIONAL da multa estabelecida no contrato, de maneira que o devido é três meses dividido por trinta vezes os dez meses que faltam para cumprir o contrato.
Portanto, você deverá um mês de aluguel e em a ver três meses (estes últimos corrigidos pela tabela da caderneta de poupança).
Você pode reaver o que dispendeu.
Tenha tudo comprovado por documentos: o recibo relativo à entrega das chaves e ao pagamento da multa, por exemplo, neles descrito o que se entrega.
O proprietário, muito provavelmente - o que é mais comum - arguirá que a retenção se deve para reparar o imóvel, o que não é um direito dele.
Se você causar prejuízos deve repará-los, mas para isso o proprietário deve se valer de provas materiais, em uma ação própria. No caso, ele fez vistoria na entrada, detalhada, com fotos? Fará na saída?
Se o cobrarem a mais, pode alegar o excesso. Costuma funcionar.
Se insistirem, pague e ajuíze a ação no Juizado Especial.
Boa sorte e um abraço. Conheça o meu perfil e os blogs disponíveis e escreva, sempre que precisar.
Olá gostaria de saber se posso levar minha namorada como testemunha em um processo de pequenas causas?
Olá, Anonymous, boa noite!
Namorada não pode ser testemunha. Assim como mãe, mulher, filho, amigo íntimo ou inimigo. São pessoas interessadas no resultado do processo que podem, se muito, serem ouvidas como informantes, dando o juiz, ao depoimento, o valor que entender merecedor.
Por isso são informantes e não testemunhas, e não são obrigadas a dizer a verdade, como as testemunhas, que inclusive podem estas últimas incorrer no crime de falso testemunho.
De toda forma, se ela pode acrescentar algo e merece ser ouvida, peça. Não custa tentar.
Um grande abraço e escreva, sempre que precisar, Estarei à disposição.
Comente, divulgue, assine. Será sempre bem recebido!
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Maria da Glória Perez Delgado Sanches
Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.
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